التقييم العقاري

التقييم العقاري هو – ببساطة – القدرة على تحديد قيمة العقار السوقية وليس تحديد سعره سواء كان ذلك العقار أرضاً أو محلاً تجارياً أو منزلاً أو شقة أو غير ذلك.

وفي الحقيقة فإن التقييم العقاري أو التثمين العقاري يُعتبر مهنة في حد ذاتها ولها خبرائها ومحترفيها، إلا أنك كمسوق عقاري تحتاج أن تكون ملماً أيضاً ببعض خباياها.

حيث أنك لكي تكون مسوقاً عقارياً ناجحاً فلابد أن تمتلك المعرفة اللازمة بأسس تقييم أي عقار لأن خطوة التقييم تسبق بكل تأكيد خطوة التسويق لذلك العقار.

فلا تحاول أبداً أن تشتري عقار لتسوق له أو تكون طرفاً في تسويق أي عقار قبل أن تتم عملية تقييم ذلك العقار بدقة ونجاح من قِبل مثمن عقاري محترف أو حتى من قبلك أنت إذا امتلكت المهارات اللازمة لذلك … لماذا ….؟

لأن نجاحك في تقييم العقار الذي تنوي تسويقه سوف يوفر عليك وقت وجهد ويجنبك ضياع فرصة ربحية أو خسارة مالية – قد تكون فادحة – نتيجة شراء عقار بقيمة أعلى من قيمته السوقية.

العوامل المؤثرة على قيمة وسعر العقار

1. الموقع .. حيث أن قرب العقار من أشياء معينة يرفع قيمته، وقربه من أشياء أخرى قد يخفض من قيمته .. فمثلاً قرب العقار من المجمعات التجارية والمدارس والحدائق وأماكن العبادة والترفيه والمستشفيات يرفع من قيمة العقار ، أما قرب العقار مثلاً من المصانع أو أماكن الضجيج يخفض من قيمته مثل مصانع الأسمنت وغيرها والتي يمكن أن تشكل ضرراً على الصحة ..
2. الإطلالة .. ففي كثير من الأحيان يكون للإطلالة دور رئيسي في رفع أو خفض سعر عقار معين، فشقة مثلاً تطل على البحر أو على النيل أو على حديقة عامة سيختلف سعرها كلياً عن شقة أخرى في نفس الشارع وبنفس المواصفات إلا أنها تطل على شارع جانبي او حتى رئيسي مثلاً .. وأخرى تطل على شارعين (ناصيتين) سيختلف سعرها عن تلك التي تطل على شارع واحد (ناصية واحدة) ..
3. توفر الخدمات الأساسية مثل خدمات المياه وخدمات الصرف الصحي وخدمات الهاتف وخدمات الكهرباء وخدمات الغاز الطبيعي ، حيث أن تواجد كل هذه الخدمات وغيرها يؤثر على ارتفاع قيمة العقار ..
4. نوع العقار .. حيث أن نوع العقار – وبكل تأكيد – يؤثر بشكل مباشر على سعره، فإن كان هناك عقار مثلاً عبارة عن شقة سكنية مساحتها 100 متر مربع، وهناك عقار آخر عبارة عن محل تجاري مساحته 100 متر مربع وكانا في نفس المنطقة، فإن سعر المحل سيزيد كثيراً عن سعر الشقة لأن سعر المتر التجاري يزيد عن سعر المتر السكني ..
5. عمر العقار .. حيث أنه بالتأكيد كلما كان العقار جديداً كان السعر أعلى، وكلما ارتفع عمر العقار، كلما قل السعر لأنه تكون هناك نسبة إهلاكات ومصاريف صيانة وغير ذلك ، مثله في ذلك مثل شراء سيارة جديدة وسيارة مستعملة، فالأولى لن تصرف عليها شيئاً طوال الخمس سنوات الأولى أما السيارة المستعملة فستحتاج إلى مصاريف.
6. التكلفة الكلية .. والتي تتضمن تكلفة الأرض بالإضافة إلى تكلفة البناء والتشطيبات من مواد وعمالة، ويتم حساب سعر الأرض حسب سعر المتر المربع أو القدم المربع في الوقت الراهن وحسب إن كان العقار تجاري أم صناعي أم سكني … إلخ ، كما يتم أيضاً حساب تكلفة البناء والتشطيبات من مواد وعمالة حسب الوقت الراهن وليس حسب الوقت الذي تمت فيه.
7. العائد من العقار .. حيث أن سعر عقار يدر دخلاً على صاحبه بالفعل سيختلف بكل تأكيد عن سعر عقار آخر بنفس مواصفاته إلا أنه لا يدر دخلاً على صاحبه ..
8. النسبة بين العرض والطلب، فعلى سبيل المثال إن كان هناك عقارات كثيرة بنفس المواصفات تقريباً معروضة للبيع فإن ذلك يؤدي لخلق نوع من المنافسة وبالتالي يؤدي إلى أن يقل السعر .. أما إن كانت العقارات المعروضة قليلة، فإن حدة المنافسة تقل، وبالتالي يزيد السعر ..
9. الأحوال الاقتصادية .. حيث أن الأحوال الاقتصادية تؤثر وبكل تأكيد على حالة سوق العقارات وبالتالي تؤثر على سعر العقار نفسه، فإن كانت الحالة الاقتصادية سيئة، فإن الركود يصيب سوء العقارات حيث يقل الطلب على الشراء وبالتالي تنخفض الأسعار إلى حد ما .. وقد تكون مثل هذه الأحوال فرصة للبعض من الأذكياء الذين يملكون نظرة مستقبلية وتحليل جيد للسوق فيشترون في مثل هذا الوقت إلى أن تتعدل الأمور فيبيعون ..
10. الأحوال السياسية .. وكما هو الحال في الأحوال الاقتصادية، فإن الأحداث السياسية ومدى استقرار البلد من عدمه يؤثر أيضاً على سوق العقارات فنجد أن قيمة وسعر عقار في بيئة آمنة مستقرة يختلف تماما عن قيمة وسعر عقار آخر يتواجد في بيئة مضطربة أو غير مستقرة.

 تلك كانت معظم النقاط التي تهمنا كمسوقيين الكترونيين عن موضوع التقييم العقاري فيما يتعلق بالجانب التسويقي ، ولكن إن أردت الاستزادة عن موضوع التقييم العقاري ، فهناك كتب كثيرة عن التقييم العقاري pdf يمكنك الاستزادة منها ..

Last Updated on 21 يناير,2022 by تسويق أون لاين